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开发商急去库存不敢涨价 分析称2015成购房好时机

【发表时间:2019-06-10 17:46:50 来源:】
    楼市在2015年走向如何?回暖是否还会继续?房价是否会出现反弹?是否有新的刺激政策出台?开发商如何应对复杂的楼市环境?诸多猜测给2015年楼市更多的想象空间。

2015楼市以高价地开局

2015年的北京土地市场在本周一拉开了帷幕,北京土地市场新年首次开闸,推出了两宗位于西南三环丰台玉泉营附近的住宅用地,吸引了大量房企参与,现场发生了激烈的竞价。

最终,这两宗地块均被华润、招商、九龙仓、平安不动产联合体分别以42亿元、额外配建8000平方米限价商品房和44.9亿元、额外配建6000平方米限价商品房为条件收入囊中,溢价率在50%左右。

据中原地产首席分析师张大伟计算,两宗地楼面价分别为每平方米3.73万元和4.97万元。

虽然高地价对于楼市上升预期有一定的作用,但同时也隐藏着风险。尤其是最近两年频发高价地,像距离新出让的玉泉营地块不远,就是前两年的地王夏家胡同地块和西局地块。可以说未来整个区域很可能出现高价地云集的情况,在本已居高不下的房价面前,过高的地价,不但压缩了开发商的生存空间,而且带来了更为严重的同质化竞争,在未来多个高价盘集中入市时,性价比不占优势的高价盘,难免会遭遇有价无市。

房地产税可能在2015年实现突破

对于2015年可能出台的楼市政策,某房地产研究院副院长表示,2014年里中央没有出台房地产调控新政策。预计2015年,更不会出台打压性的调控政策。2014年12月的中央经济工作会议,与2013年12月的中央经济工作会议一样,没有提及房地产调控,甚至没有提及任何与房地产直接相关的词语,说明中央对于房地产的态度趋于“中性”,既不打压,也不救助,逐渐去行政化调控手段,更多地让市场发挥配置资源的作用。

“2015年既不会进一步加强宏观调控,导致楼市持续低迷;也不会出现像2009年的救市举措,令楼市量价飞涨。”伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为。他预计2015年会有更多住房利好政策推进:适度降息、降准,以及定向宽松的货币政策,都可能在2015年出台。

另外,2014年最后一个工作日,北京自住房公积金贷款从原先的最高80万元上调至120万元,也被认为是楼市信贷宽松的表现。甚至有业内人士大胆预测,如果2015年房地产成交再次放缓,决策层可能会正式降低目前较高的首付比例,进一步放松落户政策以提振房地产销售。

不过,这并不代表政策层面一味救市,随着《不动产登记暂行条例》于2015年3月开始实施,房地产税出台也被认为为时不远。业内专家指出,下一阶段房地产税立法将稳步进行,房地产税可能在2015年里实现突破。

房价不会大幅反弹

数据显示,北京市2014年商品住宅(不含保障房)价格为24971元/平方米,比2013年同期上涨8.9%。

中原地产首席分析师张大伟认为,今后房地产将难以维持过去十年的高增长,市场分化成为长期趋势,差异化更加突出。一线城市的价格还没有明显下调的时候,最近几个月又出现了一系列“地王”,在这种情况下,房企在一二线城市,特别是一线城市降价的意愿不是很强烈。

很多业内专家都持类似观点,认为房价即便出现反弹,也不会出现类似于2009年、2013年时的暴涨式反弹,但不排除随行就市的波动。

楼市2015

2015普通住宅:几乎没有涨价的可能

2014年底楼市成交的显著回暖,让不少人担心2015年会再次进入上升通道。但从刚刚过去的元旦假期看,楼市不但没有进入癫狂状态,相反,元旦假期期间仅有两个新盘入市,且一个是自住房一个是远郊别墅,开发商并没有十足的推盘把握,而买房人也并不急于入市。

亚豪机构市场总监郭毅表示,元月和2月往往是一年中供应、成交的低谷期,今年的情况也不例外。尽管政策层面春风不断,元旦前最后一个工作日北京又上调公积金贷款上限至120万元,但购房客群并未出现急于入市的情况,另一方面仍未全面扭转看跌后市的心理预期,购房客群的犹疑心态导致楼市置业需求在经过3个月的释放后显得后劲乏力,也造成开发商推盘动力不足。

此外,去库存的压力也让原本出现苗头的“涨价”声音被迅速盖过。在采访中,多位房地产开发商表示,去库存仍是今年的第一任务。旧有的库存还未完全消化,新盘又扎堆儿上市,有限的购买力就成了新盘争夺的目标。在这种情况下,楼价也维持了平稳的态势。

郭毅判断,如果没有进一步的利好政策拉动市场,增量购房需求的不足,将导致2014年12月楼市的高成交状况难以延续,预计2015年1、2两个月,北京楼市的成交量将回落至常态,整体的价格水平也将企稳。

2015豪宅:单价10万元 供大于求

高昂的土地成本导致在可以预见的2015年里,很可能出现多个售价超10万元/平方米的顶级豪宅项目,北京最贵楼盘的头衔也很可能在将要入市的众多顶级豪宅中产生。

据亚豪机构统计数据显示,预计将有42个纯新盘项目在2015年入市。其中单价超过5万元/平方米的豪宅项目占据了17席,在这其中,预估单价超过10万元的项目高达13个,其中不但包括已经确定案名的万柳书院、佳兆业广场、中央公园广场等,还包括保利东坝、恒大东坝、龙湖西局以及泰禾西局等项目。

不过,在限购不取消的背景下,众多新豪宅是很难被市场消化掉的。数据显示,2015年豪宅市场的可售套数将会在9000-10000套左右。而2014年北京成交价格在5万-8万元的商品住宅仅销售了2013套,8万元以上的商品住宅则销售了230套。由此可见,仅现有的豪宅数量就够消化4-5年,明年的豪宅们无疑将面临着更激烈的竞争。

郭毅判断,高端市场成交量可能呈现出先高后低的现象。个别性价比高的高端盘也许会热销,但整体豪宅市场可能会比较疲软。

2015二手房:价格不会大幅升降

去年楼市最低谷时,二手房一度领跌,降价一成或两成的二手房房源比比皆是,楼市也随之出现一波强势回暖。数据统计显示,刚刚过去的12月,二手房单月成交达到14671套,成为近21个月来的最高点。

并且,这种成交的复苏势头很可能在2015年得以延续。根据中原地产市场研究部的分析,从去年9月30日的贷款新政开始,到去年11月21日央行降息,都刺激了购房的积极性,一部分买房人甚至因为恐惧房价再次大幅上涨,而更加积极地看房、选房、购房。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,2015年北京楼市成交量整体将好于2014年,但价格显著上涨的可能性不大。2015年的北京二手房市场整体或将表现为“量增价稳”。

胡景晖解释道,一方面是由于政策原因,信贷金融政策相对比较宽松,并且可能还会有更多的扶植政策,支撑起成交回暖。

另一方面,卖一买一的改善性买房人仍是二手房市场的主力,这部分需求的规模相对有限,难以促成成交均价的大幅度上涨。因此他预计,2015年二手房的成交量在延续回暖的同时,并不会带动价格出现过大的波动。


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